○ ‘임차권설정 등기 의무화’, ‘전세사기범죄자 처벌 강화’ 및 ‘위법행위 공인중개사 제한 강화’ 등 총 10건의 제도개선 건의
○ 토론회 개최 등 사회적 논의를 통해 개선안 마련, 신속한 법개정은 어렵더라도 중·장기적으로는 국민 법감정에 부합하는 제도개선이 될 것으로 기대
○ 이와 함께 제도적 한계 극복을 위해 ‘경기 안전전세 프로젝트’ 지속 추진
경기도는 지난 10월 23일 ‘전제피해 예방 및 전세사기범죄 처벌 강화’를 위한 제도개선안을 마련하고 중앙정부에 건의했다.
이번 제도개선안은 임차인 보호를 위한 ‘주택임대차보호법’ 개정, 전세사기범죄자 처벌 강화 및 불법행위 공인중개사 제한 강화를 위한 ‘특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률’, ‘공인중개사법’ 개정 건의 등 총 10건이다.
세부내용을 살펴보면 도는 임대차 계약 시 ‘임차권설정 등기 의무화’를 통해 명확한 권리관계를 공시함으로써 전세피해를 예방할 수 있도록 건의했다. 정확한 정보가 부족한 임차인이 정보비대칭으로 사기범죄에 노출돼 전세사기피해로 이어지기 때문이다.
현행 주택임대차보호법 상에서는 주택의 인도·점유·전입신고 및 확정일자로 대항력과 우선변제권을 가질 수 있도록 하고 있으나 이것만으로는 권리관계를 파악하기는 쉽지 않고 등기부 등 타 정보들과 결합해야 권리관계 파악이 쉬워진다. 필요 시에는 임차권등기명령신청을 별도로 해야 하는 번거로움과 전입신고 다음날 대항력이 발생한다는 단점도 있기 때문에 ‘임차권설정 등기 의무화’를 통해 이러한 문제들을 해결하고자 한다.
이어 전세사기범죄자에 대한 처벌 강화를 통해 범죄행위에 대한 경각심을 갖도록 전세사기범죄 가중처벌 및 범죄로 취득한 재산 몰수 근거 마련을 건의했다.
그간 전세사기범죄의 경우 사회초년생, 신혼부부, 노인 등 취약층을 대상으로 범행동기와 수법이 매우 불량함에도, 전세사기범죄자에 대한 처벌 기준은 국민 법감정과 동떨어진다는 의견들이 많았다. 특히 지난 2월 인천 미추홀구 전세사기범죄 피의자 판결에서 재판부가 사기범죄 처벌에 대한 법률 개정을 입법부에 제안하는 등 처벌 강화의 목소리가 커지고 있는 상황에서 도는 이번 건의를 통해 제도개선의 필요성을 강조한 것이다.
그 외에도 위법 공인중개사에 대한 자격 제한 강화, 전입신고 즉시 대항력 발생, 최우선 변제를 받을 수 있는 보증금 상한 확대, 보증금 반환보증보험 가입 의무화, 다주택 임대인 주택임대사업자 등록 의무화 등 전세피해 예방을 위해서 개선이 꼭 필요한 사항들을 포함하고 있다.
이계삼 경기도 도시주택실장은 “이번 제도개선 건의에 대해 소관부처에서는 기존 관행, 판례, 법체계, 사회적 합의 등을 종합적으로 고려해야 하므로 신속한 법개정은 쉽지 않을 것으로 판단된다”며 “하지만 도민들의 의견을 수렴해 합리적으로 정리하고 중앙정부에 의견을 개진하는 것이 지방정부의 역할”이라고 이번 제도개선 건의의 취지를 설명했다.
한편 도는 다양한 제도적 한계를 극복하기 위해서 도내 3만 공인중개사가 참여하는 ‘경기 안전전세 프로젝트’를 지난 7월부터 추진하고 있으며, 공인중개사들의 자발적·사회적 협력을 통해 전세사기 피해예방을 위한 운동을 전개하고 있다.
<참고자료>
○ (신규건의) 임차권설정 등기를 통한 명확한 권리관계 공시로 정보비대칭 문제 등 해결방안 제시, 전세사기범죄자에 대한 처벌 강화
○ (기 건의) 개선 필요성이 높지만 21대 국회에서는 논의가 되지 않았던 사항에 대하여 재차 건의
연번
| 입 법 제 안
| 소관부처
| 비 고
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1
| 임차권설정등기 의무화
※ 「주택임대차보호법」 제3조 등
| 국토교통부
법무부
| 신규건의
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✔(문제점) 현행 제도상 부동산 권리관계를 확인하기 위해서는 등기, 주민등록, 확정일자 등 흩어져있는 정보들을 결합하여야 비로소 원하는 정보 취득 가능
✔(개선안) 임차권등기 의무화를 통해 권리관계를 명확하게 나타내어 전사세기피해를 사전 차단
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2
| 임차인 전입신고 즉시 대항력 발생
※ 「주택임대차보호법」 제3조
| 국토교통부
법무부
| 경기도
기 건의(’23년)
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✔(문제점) 현행 제도상 임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용하여 임대차계약 직후 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 사례 발생
✔(개선안) 전입신고 즉시 대항력 발생
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3
| 최우선 변제를 받을 수 있는 보증금 상한 확대
※ 「주택임대차보호법 시행령」 제11조
| 국토교통부
법무부
| 경기도
기 건의(’23년)
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✔(문제점) 최우선변제 보증금 상한이 현실과 맞지 않음
✔(개선안) 1안) 전세사기피해가 가장 많은 다세대·연립 등의 보증금의 90%이상이 3억원 이내인 점을 감안하여 최우선변제 보증금 상한을 3억원으로 확대
2안) 전세사기피해자들의 피해보증금의 지역별 평균(경기도 1.5~1.6억) 금액을 상한으로 적용
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4
| 전세보증금 반환보증보험 가입 의무화
※ 「주택임대차보호법」 제3조의8
| 국토교통부
법무부
| 경기도
기 건의(’23년)
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✔(문제점) 임차인의 전세보증금 반환보증보험 미가입 시 보증금 보호가 어려움
✔(개선안) 주택 임대차계약 시 보증금 반환보증 가입 의무화
단, 전세가율 하향 유도 병행 필요
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5
| 다주택 임대인 주택임대사업자 등록 의무화
※ 「민간임대주택특별법」 제5조
| 국토교통부
| 경기도
기 건의(’23년)
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✔(문제점) 보증금 반환 능력도 없이 다수의 주택을 취득한 후 임대하여 집값 하락과 함께 다수의 임차인의 피해가 발생
한편, 현행 민간임대주택특별법에서는 임대사업자로 등록할 경우 임대인에게는 세제혜택 등 인센티브롤 부여하면서, 임대의무기간(10년), 임대료 증액 제한(5% 이내), 반환보증보험가입 등 의무도 함께 부여함으로써 임차인의 주거안정을 보장하고 있음.
✔(개선안) 다주택(5호이상) 보유 임대인 주택임대사업자 등록 의무화
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6
| 전세사기범죄 처벌 강화
※ 「특정경제범죄법」 제3조
| 법무부
| 신규건의
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✔(문제점) 현행 특정경제범죄법은 사기죄 한 건당 취득한 이익이 5억원 이상인때에만 가중처벌 가능
※ 5억원 이상~50억원 미만 : 3년 이상 유기징역
50억원 이상 : 무기 또는 5년 이상
그러나 전세사기피해자의 97%가 보증금 3억원 이하로서 대부분의 경우 이 법을 적용할 수 없음.
✔(개선안) 전세사기범죄와 같이 범죄수법이 동일하거나 유사한 경우에는 피해금액 합산액을 기준으로 가중처벌
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7
| 전세사기범죄로 취득한 재산 몰수
※ 「부패재산의 몰수 및 회복에 관한 특례법」 제2조
| 법무부
| 신규건의
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✔(문제점) 현행 부패재산몰수법에서는 범죄단체*를 조직하여 일으킨 전세사기가 아니라면, 이 법을 적용할 수 없음
* 범죄인식을 공유하였다는 사실 입증이 어려움
✔(개선안) 전세사기피해자법에 따른 전세사기로 인정된 범죄도 이 법을 적용 받을 수 있도록 함
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8
| 공인중개사 범죄수익 몰수․추징 근거 마련
※ 「공인중개사법」 제49조의2
| 국토교통부
| 경기도 기 건의(’23년)
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✔(문제점) 공인중개사법 위반에 따른 범죄수익에 대하여 형법 상 몰수·추징 규정을 적용할 수 있으나, 이는 임의적 조항으로 재량에 따라 몰수·추징 여부가 결정되는 한계
✔(개선안) 공인중개사법에 위법행위 공인중개사의 범죄수익 몰수·추징 근거 마련
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9
| 법률 위반사실에 대한 공표 규정 신설
※ 「공인중개사법」 제40조의2
| 국토교통부
| 경기도
기 건의(’24년)
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✔(문제점) 현행 공인중개사법은 공인중개사가 이 법을 위반한 사실을 공표할 수 있는 규정이 없음
✔(개선안) 공인중개사법을 위반한 공인중개사가 행정처분을 받은 경우 그와 관련된 정보를 공표
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10
| 법률 위반자에 대한 중개업 종사 제한 강화
※ 「공인중개사법」 제10조, 제35조
| 국토교통부
| 경기도
기 건의(’24년)
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✔(문제점) 전세계약의 90% 정도가 공인중개사를 통해 이루어지고 있으나, 일부 공인중개사 및 중개보조원의 위법행위로 인해 국민들의 막대한 손실로 이어지고 있음
✔(개선안) 공인중개사 자격취소 대상 강화(금고이상의 형 → 100만원 이상 벌금형)
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